De woningschaarste is al jaren een van de grootste hoofdpijndossiers van Nederland. Als je starter bent is een betaalbaar huis bijna niet te vinden, veel jongeren wonen noodgedwongen nog thuis en de wachtlijsten voor sociale huur zijn lang.
Maar hoeveel weegt migratie nu echt op de Nederlandse woningmarkt?
Een vers onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) komt met opvallende uitkomsten. De onderzoekers schatten dat migratie in de afgelopen tien jaar goed was voor ongeveer 60 procent van de extra vraag naar woningen.
En dat is niet de enige bevinding die het debat over woningnood en immigratie opnieuw kan aanwakkeren.
Door migratie kwamen er 435.000 extra bezette woningen bij
Het EIB keek naar hoeveel mensen tussen 2015 en 2024 naar Nederland verhuisden en in hoeveel huizen zij uiteindelijk gingen wonen.
In die jaren arriveerden ongeveer 2,2 miljoen migranten.
Niet iedereen bleef. Eind 2024 woonden van die groep nog zo’n 1,4 miljoen mensen in Nederland.
Samen bewoonden zij circa 435.000 woningen.
Daaruit leidt het EIB af dat rond de 60 procent van de extra woningvraag in die periode voortkwam uit migratie.
De rest van de toename komt vooral doordat huishoudens kleiner worden.
Denk aan mensen die alleen gaan wonen, stellen die uit elkaar gaan en ouderen die na het overlijden van hun partner zelfstandig blijven.
Het onderzoek laat daarmee zien dat migratie een stevige motor is achter de groeiende woonbehoefte.
Arbeidsmigranten zijn de grootste instroom
Het EIB keek niet alleen naar asielzoekers, maar onderscheidde meerdere vormen van migratie.
Er is gekeken naar arbeidsmigranten, kennismigranten, asielmigranten, internationale studenten en overige migranten.
Arbeidsmigranten zijn volgens het onderzoek de grootste groep die naar Nederland komt.
Daarbij is er wel een belangrijk verschil met andere groepen.
Ongeveer 60 procent van de arbeidsmigranten vertrekt binnen tien jaar weer uit Nederland.
Daardoor is hun blijvende invloed op de woningvraag kleiner dan je op basis van de totale instroom zou denken.
Veel arbeidsmigranten verblijven immers tijdelijk en vertrekken daarna weer.
Asielmigranten blijven veel vaker langdurig
Bij asielmigranten ziet het EIB een ander beeld.
Hoewel de instroom kleiner is dan bij arbeidsmigranten, vestigen asielmigranten zich volgens het instituut juist veel vaker blijvend in Nederland.
Dat werkt door op de woningmarkt.
Wie hier langdurig blijft, heeft ook voor langere tijd woonruimte nodig.
Volgens de onderzoekers was de structurele invloed van asielmigratie op de woningvraag in de afgelopen tien jaar daardoor bijna net zo groot als die van arbeidsmigratie.
Opvallend, omdat de totale aantallen nieuwkomers in beide groepen flink verschillen.
90 procent van de asielmigranten komt in sociale huur terecht
Een belangrijk onderdeel van het onderzoek gaat over sociale huur.
Volgens het EIB stroomt ongeveer 90 procent van de asielmigranten die een woning krijgen, in bij een corporatie.
Andere migrantengroepen huren juist vaker particulier en, in mindere mate, kopen een woning.
Daarom is het aandeel van asielmigratie in de extra vraag naar sociale huur volgens het instituut aanzienlijk.
In het debat valt vaak het cijfer dat zo’n 7 procent van de sociale huurtoewijzingen naar statushouders gaat.
Dat percentage geeft volgens het EIB echter geen volledig beeld van de extra druk op de woningmarkt.
Veel sociale huurwoningen worden immers toegewezen aan mensen die al in een corporatiewoning wonen.
Als zij verhuizen, komt hun oude woning weer vrij.
Bij huishoudens die voor het eerst de woningmarkt betreden, ontstaat juist extra vraag naar woonruimte.
Daarom vindt het EIB dat je vooral moet kijken naar de toevoegende vraag naar woningen bij de beoordeling van de invloed van asielmigratie.
Wat betekent dit voor jou als woningzoeker?
Voor starters en andere woningzoekers is de krapte elke dag voelbaar.
Wie een betaalbare huurwoning zoekt, kan afhankelijk van de regio jarenlang moeten wachten.
Op de koopmarkt hebben mensen met een gemiddeld inkomen het ook lastig.
Het EIB-onderzoek maakt duidelijk dat de bevolkingsontwikkeling zwaar meeweegt in hoeveel nieuwe huizen Nederland moet bijbouwen.
Maar migratie is niet de enige factor.
Ook het aanbod, de bouwproductie, de samenstelling van huishoudens en het bestaande tekort spelen mee.
De onderzoekers focussen vooral op hoeveel extra woningen nodig zijn door veranderingen in de bevolking.
Komende tien jaar blijven er honderdduizenden woningen nodig
Het EIB kijkt ook vooruit naar de komende tien jaar.
Als migratie zich volgens de huidige trends ontwikkelt, ontstaat er vanuit migratie een aanvullende vraag van ongeveer 340.000 woningen.
Dat is minder dan de circa 435.000 woningen die in 2015–2024 door migranten werden bewoond.
Dat verschil komt volgens het instituut vooral doordat de netto-instroom van arbeidsmigranten, kennismigranten en internationale studenten naar verwachting afneemt.
Ook zullen mensen die eerder zijn gekomen de komende jaren weer vertrekken.
Daardoor vlakt de groei van de woningvraag door migratie geleidelijk af.
Minder migratie kan de woningvraag fors drukken
Het EIB rekende ook door wat er gebeurt als de netto migratie wordt teruggebracht tot ongeveer 50.000 personen per jaar.
Dat sluit aan bij een advies van de Staatscommissie Demografische Ontwikkeling.
In dat scenario zou de extra woningvraag door migratie in de komende tien jaar rond de 235.000 woningen liggen.
Dat is ongeveer 105.000 minder dan bij de trendmatige ontwikkeling.
Daarvoor zou vooral een stevige beperking van de asielmigratie nodig zijn, aldus het EIB.
Het gaat om een rekenkundig scenario, niet om een voorspelling dat dit beleid er ook daadwerkelijk komt.
Woningnood is voorlopig niet voorbij
Ook al verwacht het EIB dat de groei van de woningvraag na 2030 afneemt, de huidige krapte is niet zomaar opgelost.
Integendeel.
De vraag naar woningen blijft richting 2030 hoog.
Onder meer omdat er nog mensen in opvang zitten die moeten doorstromen naar reguliere huisvesting.
Daarnaast is er een grote groep jongeren die graag op zichzelf wil wonen maar nu vastloopt.
Het bestaande tekort verdwijnt dus niet automatisch als de bevolkingsgroei afzwakt.
Er zijn de komende jaren veel nieuwe woningen nodig om de achterstand in te lopen.
Grote projecten met lange doorlooptijd mogelijk minder logisch
De onderzoekers plaatsen kanttekeningen bij megaprojecten die pas op lange termijn woningen opleveren.
Na 2030 kan de structurele vraag namelijk beduidend lager uitpakken.
In het trendscenario verwachten ze op termijn ongeveer 35.000 extra woningen per jaar nodig te hebben door migratie,
plus zo’n 15.000 per jaar doordat huishoudens kleiner worden.
Samen gaat het dan om circa 50.000 woningen per jaar.
Dat ligt onder de bouwproductie die Nederland de afgelopen jaren soms wist te halen.
Daarom waarschuwt het EIB om grote investeringen met zeer lange voorbereidingstijd goed af te wegen.
De woningmarkt na 2030 kan er anders uitzien dan vandaag.
Onderzoek zet de discussie over migratie weer op scherp
De conclusies van het EIB zijn relevant voor het debat over de woningcrisis.
Er wordt al jaren gesteggeld over de rol van migratie in het tekort aan betaalbare woningen.
Met dit onderzoek probeert het instituut die rol concreter te maken.
De cijfers laten zien dat migratie een groot aandeel had in de extra vraag van de afgelopen tien jaar.
Tegelijk wordt duidelijk dat verschillende migrantengroepen anders doorwerken op de woningmarkt.
Arbeidsmigranten vertrekken relatief vaak weer, terwijl asielmigranten vaker blijven en vooral in de sociale huursector terechtkomen.
Voor beleid telt dus zowel de omvang als de samenstelling van migratie bij het plannen van nieuwe woningbouw.
Wat moet Nederland nu doen?
Volgens het EIB ligt de grootste opgave op korte termijn.
Tot 2030 blijft de behoefte hoog en zijn snelle oplossingen nodig die woonruimte toevoegen.
Op langere termijn kan de vraag juist flink dalen, zeker als migratie wordt beperkt.
Dat roept een politieke keuze op.
Moet Nederland vooral tempo maken met bouwen, de bevolkingsgroei via migratie temperen, of een mix van beide?
Het nieuwe onderzoek biedt geen pasklare oplossing voor alle problemen.
Wel laat het zien hoe groot de invloed van migratie op de extra woningvraag volgens de EIB-berekeningen is geweest.
Dat zal de discussie over immigratie, sociale huur en de toekomst van de Nederlandse woningmarkt ongetwijfeld verder aanwakkeren.
Wat vind jij? Moet Nederland migratie beperken om de druk te verlagen, of moet de overheid juist veel meer bouwen?